DÉVELOPPEMENT URBAIN ET DYNAMISME ÉCONOMIQUE ET SOCIAL

Au croisement de l’optimisation foncière et de la programmation complexe, le DUDES mise sur une réappropriation du développement urbain par les élus, en les positionnant au cœur de la démarche.

Cette volonté part de l’observation d’un paradoxe contemporain : plus que jamais, la ville a besoin de ses élus pour se développer, mais ceux-ci perdent progressivement de leur pouvoir, car ils ne maîtrisent plus totalement le développement de leur territoire.

En outre, dans un contexte de réduction des dotations étatiques, les projets urbains se font de plus en plus rares, au détriment du dynamisme de la ville.

Cap Urbain Nantes - Programmation Architecturale & Urbaine - Schéma DUDES

EXPLORER LES RICHESSES CACHÉES DE LA VILLE

Nos recherches sur l’optimisation foncière sont motivées par le croisement de deux constats :

  • De nombreuses communes sont propriétaires d’un foncier important, sous forme de parcelles – bâties ou non – réparties sur l’ensemble de leur territoire.
  • Un manque de visibilité globale du foncier communal annihile souvent ses perspectives d’évolution. Entité dormante, il ne participe pas au développement urbain de la commune, et se dégrade peu à peu, perdant progressivement de sa valeur.

Aussi, la démarche d’optimisation foncière consiste à identifier ces unités foncières dormantes en vue de déterminer leur possible évolution : construction neuve, aménagement extension, réhabilitation, déconstruction – reconstruction. La démarche intègre aussi la détermination du type de programme à envisager : logements, équipements, tertiaire, espace public, etc.

Schémas des DUDES 2

CRÉER UNE VÉRITABLE SYNERGIE URBAINE

Les réflexions sur la programmation complexe sont nées de notre activité initiale d’architectes programmistes. La collaboration, sur le long terme, à la construction d’espaces publics, de logements, et d’équipements dans tous les domaines (sport/loisirs, culture, tertiaire, commercial) nous a en effet permis de prendre conscience d’une faiblesse majeure du développement urbain traditionnel. La principale lacune de la programmation architecturale « simple » réside selon nous dans le cloisonnement de fonctions de chacune des entités qui fabriquent la ville. Ainsi, beaucoup d’équipements sont surdimensionnés, utilisés pour des activités ponctuelles, entrainant un taux d’occupation souvent irrégulier.

En outre, l’éloignement, voire l’isolement de ces bâtiments par rapport à d’autres fonctions urbaines, réduit de manière significative les possibilités de synergie entre ces différents pôles.

Aussi, le domaine de la programmation complexe désigne le fait d’organiser sur une même unité foncière des programmes de différente nature : espace public, équipements sport et loisirs, logements, bâtiments tertiaires, commerces, etc. En fonctionnant ensemble, ces entités sont mieux exploitées, des interactions se développent, les usages s’enrichissent mutuellement ; elles deviennent vivantes.

Alors que la population urbaine ne cesse de croître, la démarche DUDES propose de porter un regard différent dans une logique vertueuse, centrée sur le bien-être de l’humain dans la ville. Dans un contexte économique difficile pour grand nombre de collectivités, cette démarche propose aux municipalités de reprendre la main sur le développement de leur territoire en tirant le meilleur parti des plus-values potentielles de leur foncier.

METTRE EN PLACE UNE LOGIQUE VERTUEUSE

La première étape du DUDES consiste en un diagnostic du foncier communal : où est-il situé ? Sous quelle forme (parcelle bâtie ou non bâtie) ? Quelle est sa valeur actuelle et surtout que peut-il valoir ?

La démarche DUDES repose sur deux explorations, celle qui définit la valeur d’un terrain en fonction de son potentiel de construction et celle qui, par la diversité programmatique permet, en fonction de la qualité du site et de son contexte, d’identifier la force d’attractivité pouvant motiver les acquéreurs potentiels. Si le terrain gagne en attractivité par une offre diversifiée de services, les logements gagneront en qualité à vivre et se vendront mieux ; la valeur foncière du site sera plus élevée.

En multipliant ce type d’interventions sur l’ensemble du foncier disponible à l’échelle de la commune, c’est l’image de la ville entière qui peut être renouvelée. La recherche d’une revalorisation du foncier réduisant nécessairement les conséquences sur l’endettement de la commune par rapport à la démarche traditionnelle du seul renouvellement urbain.

La plus-value perçue sur la densification par la construction des logements permet de financer partiellement certains équipements publics, qui enrichissent progressivement le territoire. La programmation complexe anticipée permet de connaitre à l’avance le nombre de logements qui seront construits sur la parcelle, la municipalité conservant pleinement le pouvoir sur ces constructions (gabarits de hauteur, implantation, matériaux, etc.). Le terrain est vendu pour un nombre de logements défini, lesquels devront être dessinés d’après un programme précis. Les espaces publics sont intégrés au programme :

La ville gagne en dynamisme et qualité de vie